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Estrategias Clave: Inversión del Sujeto Pasivo en Operaciones Inmobiliarias

En el complejo panorama de las operaciones inmobiliarias, surge una figura crucial que redefine las responsabilidades fiscales: la Inversión del Sujeto Pasivo (ISP). En varias situaciones específicas, el emisor de la factura no repercute el IVA, siendo la empresa destinataria la responsable de autorrepercutirse este impuesto. A continuación, exploraremos detalladamente las circunstancias que propician esta inversión y las estrategias que las empresas pueden emplear para optimizar sus implicaciones tributarias.

Renuncia a la Exención: Un Poderoso Instrumento

Entrega Exenta

La primera situación donde surge la posibilidad de ISP ocurre cuando una empresa adquiere una edificación de segunda mano o un terreno rústico a otro empresario. Inicialmente, estas transacciones están exentas de IVA, y es la entidad adquirente la encargada de liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Sin embargo, mediante la renuncia a la exención, el vendedor puede optar por que la operación tribute por IVA, permitiendo al adquirente eludir el coste asociado al ITP.

Inversión en Caso de Renuncia

Cuando se renuncia a la exención, se desencadena la ISP, y es el adquirente quien debe autorrepercutirse el IVA. Esta estrategia requiere que el vendedor sea sujeto pasivo de IVA y que el adquirente destine el inmueble a una actividad que le permita deducirse total o parcialmente el IVA que soporte.

Ejecuciones de Obra: Construcción y Rehabilitación

Otra situación donde se produce la ISP es en las ejecuciones de obra, ya sea de construcción, rehabilitación de inmuebles o urbanización de terrenos. En este escenario, las empresas que llevan a cabo estas obras no repercuten IVA por las mismas; es la empresa que las contrató la que debe autorrepercutirse el impuesto. Este principio afecta tanto a los constructores contratados directamente como a las empresas subcontratadas por ellos.

Requisitos Cruciales

Las empresas subcontratadas deben asegurarse de que la obra en la que participan cumple con los criterios de construcción, rehabilitación o urbanización. Es recomendable solicitar un certificado al constructor principal que confirme la naturaleza de las obras realizadas.

Otros Escenarios de ISP

Además de las situaciones mencionadas, la ISP se manifiesta en otros contextos:

Entregas en Procesos Concursales

Cuando se trata de entregas de inmuebles derivadas de un proceso concursal, la ISP es aplicable a todas las transmisiones de inmuebles que tienen lugar después de que el concurso ha sido declarado.

Ejecución de Garantías

La ISP también surge en casos de entrega de inmuebles en ejecución de garantías constituidas sobre ellos. Por ejemplo, cuando un banco adquiere un inmueble tras ejecutar la garantía hipotecaria por impago. También ocurre cuando la entrega se efectúa a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada.

Estrategias para Optimizar

La ISP es una herramienta que puede aprovecharse estratégicamente en el ámbito inmobiliario. Ya sea mediante la renuncia a la exención del IVA, en ejecuciones de obra o en situaciones concursales, las empresas deben evaluar cuidadosamente sus operaciones y buscar la optimización de su carga fiscal.

Recuerde, la correcta aplicación de la ISP requiere cumplir con requisitos específicos en cada situación, y contar con asesoramiento profesional puede ser clave para garantizar el éxito en la implementación de estas estrategias tributarias.

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