Casa con llaves

Estrategias para Calcular la Plusvalía Municipal en la Venta de un Inmueble Adquirido en Dos Fechas

La adquisición de un inmueble por herencia puede generar interrogantes significativas, especialmente si dicha herencia se produce en dos etapas distintas. En este escenario particular, donde una mitad se obtiene al fallecer un progenitor y la otra mitad al fallecer el otro, surge la pregunta crucial: al vender este inmueble, ¿cómo deberá calcularse la plusvalía municipal y cuáles son las estrategias más efectivas para optimizar la tributación en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal)?

Base Imponible: Dos Métodos de Cálculo

1. Coeficientes

Al vender un inmueble heredado, el contribuyente debe liquidar la plusvalía municipal, y puede optar por calcular la base imponible mediante el método de coeficientes. Este implica aplicar coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral del terreno. Es importante señalar que este método es el predeterminado por defecto.

2. Ganancia Real

La alternativa es considerar la base imponible como la ganancia real obtenida por la venta. Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones (ISD).

Es vital tener en cuenta que, en caso de que la transmisión del terreno se realice con pérdidas, esta no queda sujeta a la plusvalía municipal, y no es necesario tributar por este impuesto.

Adquirido por Etapas: Dos Fechas de Adquisición

En situaciones comunes donde un terreno se hereda por etapas, es decir, en dos fechas diferentes, se plantea la pregunta de cómo calcular la plusvalía municipal mediante cada uno de los métodos de cálculo existentes.

1. Coeficientes

En el método de coeficientes, se debe determinar la base imponible que corresponda a la adquisición más antigua y a la más reciente, en proporción a la parte de terreno adquirido en cada momento. La base total será la suma de ambas bases.

2. Ganancia Real

Para calcular la base imponible según el método de la ganancia real, solo es necesario calcular la diferencia entre el valor de transmisión del terreno y la suma del valor de adquisición de cada una de las partes heredadas.

Ejemplo Práctico

Consideremos el caso de una persona que hereda el 50% de un terreno urbano en dos fechas diferentes y decide venderlo en noviembre de 2023. Aquí, se presenta el cálculo de la base imponible mediante ambos métodos:

  • Método Coeficientes:
    • Parte Heredada del Padre: 78,750 euros
    • Parte Heredada de la Madre: 26,250 euros
    • Base Imponible Total: 105,000 euros
  • Método Ganancia Real:
    • Base Imponible: 70,000 euros (260,000 – 50,000 – 140,000)

Cálculo Alternativo

Aunque podría plantearse calcular por separado la ganancia imputable a cada parte heredada, la realidad es que tanto Hacienda como los tribunales se oponen a esta estrategia. Al considerar la venta del terreno como un único hecho imponible, si el valor total ha aumentado, se debe tributar por su totalidad, incluso si una parte ha perdido valor.

Si se ha adquirido un terreno por partes y en dos fechas diferentes, al calcular la base imponible por el método de coeficientes se debe calcular por separado la base imponible de cada parte en proporción al porcentaje de propiedad que representa.

Índice de Contenidos

Rellena el formulario y atenderemos tu consulta.

Nos pondremos en contacto contigo en menos de 24 horas (días hábiles). 

Rellena el formulario y nos ponemos manos a la obra.

Nos pondremos en contacto contigo en menos de 24 horas (días hábiles).